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重磅小产权房合法吗

时间:2024-06-23 04:0897 人浏览举报
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产权房

今日,一则深圳《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》流出,迅速被多家自媒体“重磅”转发。显然,炒房客想“钻限购的空子”,炒作小产权房的现象正被各方关注。

《通知》中除了进一步加大对小产权房的打击外,对回迁房、安置房炒作也进行了要求,特别提到:1、防范回迁房炒作,城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案;2、防范土地整备过程中安置房炒作,除本通知发布前已公示的补偿安置协议外,与未经核实确认的物业权利人签订的补偿安置协议不予备案。

一直禁止一直交易

小产权、回迁房指标市场正日益火爆,政策越严,这些不需要购房名额的边缘市场就越火。

在深圳购买小产权房的业主廖先生反映:2017年他花192万购置了位于坂田村的某绿本房,因楼房整栋出租给幼儿园使用,双方约定待租约到期后交房。可去年6月租约到期后,幼儿园与对方续签了合同,廖先生迟迟收不到房,而卖方拒绝协商,双方关系已经闹僵,一切交由法院处理。

小产权房交易在深圳早已有之,深圳官方职能部门多次提示,小产权房买卖存在各种风险。可今年以来,随着深圳住宅市场成交量快速萎缩,一直以来处于边缘化的小产权房交易异常火爆,资金炒作明显。由于小产权房是非法交易的商品,公开渠道无法获取更具体的行情信息,这让中介人员有了更多暗箱操作或者炒作的机会。短短几个月,深圳小产权房价格上涨30%-100%不等。显然,商品房投机的入口被堵住之后,资金寻求出口,助推了这一轮小产权房暴涨。

在深圳,深圳市官方一直对外表示,深圳不存在“小产权房”概念。因为“小产权房”通常是建在农村集体用地上,而深圳经过1992年、2004年两次农村城市化改造,农村集体土地已全部转为国有,“小产权房”应被称为“违法建筑”。违法建筑的买卖行为,一直就是违法行为。在深圳乃至全国,“小产权房买卖”从来就属于明文禁止的违法建筑违法销售行为。禁止交易,对目前已成交的小产权房而言,不存在风险扩大一说。

“最近严打小产权房,我们好多同行门店都歇业,风口上不敢高调。”一位多年从事小产权房交易的中介人员表示,“我们最近只做回迁房生意。”今年来,一种特殊的小产权房项目——回迁房,因其能够在城市更新完成后获得确权,引得不少炒房客趋之若鹜。尽管回迁房交易性质违法、旧改周期漫长,但高风险背后的高收益,以及在近期深圳楼市持续收紧调控的基调下,回迁房热度数月来持续高涨。

深圳进入高频率打补丁状态

深圳对资金进入楼市的围追堵截决心已定,深房理事件就是一个信号。

对于这份流传的通知,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对其中四个主要内容作了解读:

一、社区股份合作公司不得为住宅类历史遗留违法建筑交易材料加盖公章或者出具相关证明。各区政府(含新区管委会,下同)应当加强对社区股份合作公司确认住宅类历史遗留违法建筑物业权利人行为的监管。

李宇嘉认为,这份材料的可信度是比较大。对于原村集体私下里为违法建筑交易背书的行为进行打击,并从源头上界定和控制历史遗留违法建筑的初始权力人,从源头打击在城市更新拆迁补偿方案出台前,布局投资小产权房的市场行为。

二、公证机构、律师事务所不得为住宅类历史遗留违法建筑交易行为提供公证或者见证服务。司法行政部门应当加强对公证机构、律师事务所的公证或者见证服务的监管,对违法违规提供公证和见证服务的行为,坚决予以查处。

对于这一条,李宇嘉认为,在政府主导的城市更新推进的还有一条灰色的路径,即城中村村集体、投资机构、金融机构、中介机构构成的链条完善的城市更新路径。有了村级体的背书,公正机构、律师事务所也在做着相应的生意。这一次相当于要斩断这个链条。

三、城市更新项目纳入更新单元计划前,各区政府应按规定组织开展住宅类历史遗留违法建筑物业权利人核实工作;对未开展物业权利人核实且尚未确认实施主体的更新项目,由各区政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实,防范城市更新过程中回迁房炒作。城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案。

李宇嘉说,将拆迁补偿权利人严格界定在违法建筑初始权利人的范围之内。并通过界定工作前置,即纳入更新单元计划前,就推进界定工作,由区政府推进界定工作,增加投资炒作不确定性的预期。

对于前期在拆迁补偿和回迁阶段确立的新的物业权利人,但初始材料并未认定的,可能会受到一定的打击,投资资金可能会损失,但这是其必须要承担的责任,也是可置信的威胁,从源头建立防止回迁小产权房炒作的长效机制。

四、土地整备项目在区政府审批实施方案前应开展住宅类历史遗留违法建筑物业权利人核实工作;对已完成实施方案审批的土地整备项目,由各区政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实,防范土地整备过程中安置房炒作。

李宇嘉认为,土地整备项目对于拆迁补偿权利人的界定工作节奏,也开始前置。深圳对于房地产调控的政策,开始进入高频率的打补丁、补漏洞。政策更加精细化、系统化。在堵住商品房市场投资炒作的将城市更新市场的漏洞也同步堵住,从源头上降低城市更新的成本,控制房价倒逼式上涨的局面。

对于城里人来说,购买宅基地房和小产权房,由于他不是村集体内部成员,所以他无法获得合法的房屋所有权证书。那么就会有疑问宅基地、小产权房到底能不能买呢?详解如下。买住宅,首付勉勉强强;买公寓,面积小还要公司名义(二手5成首付肯定也是不够的);宅基地呢?

网络上挂出的番禺宅基地转让信息,最便宜的仅约2700/平,而据中原研究发展部统计,番禺8月的二手房成交均价是2.65万/平!价格几乎相差了10倍!

虽然信息的真实性有待考究,但宅基地价格确实非常诱人,而且宅基地地方大,一旦遇上拆迁,还有可能身价翻倍,所以越来越多的购房者把目光投向了这些地方。

这些村/城中村里的宅基地,真的能买么,风险有多大?

就等拆迁了,能拿到赔偿就好!拆迁的高额补偿可以拿到吗?按照法律程序签了合同,做好公证,就有保障了吗?好怕风险大城里人能买么?这么便宜,而且自建几层,无论出租还是自住都不错啊!高风险高回报吧宅基地就是小产权房吗?做好公证了,就没风险??

上周五晚,小妹就请来了南方福瑞德律师事务所的高睿明律师,来为大家解疑释惑!

先来看一个真实的案例:

2004年8月,陈某22万买下了白云区某村周某的宅基地,三层半框架结构,建筑面积280平方米。

当时,双方交易签订了规范的《房屋转让协议》,不过由于农村宅基地房不允许买卖,所以协议无法进行公证,作为替代,最后陈某和周某又签订了一份《赠与合同》并完成公证。

之后,陈某又花费了55万装修好了房屋用于自住,一切本该是圆满了,谁料10年后,房屋会因为拆迁而再生变故。

2014年,该宅基地房要拆迁了。拆迁补偿价格远远高于原房屋的买卖价格,利益当前,周某便将陈某诉至法院,要求10年前签订的转让协议、赠与合同全部无效,并交回宅基地及上盖建筑物!

最终结果,法院判定当年双方签订的《房屋转让协议》和《赠与合同》均无效!

估计当时陈某听到判决的时候是这样的...

明明陈某在交易时都做足功夫——操作规范,还做了公证,为何法院竟都不认账?

广州市规划和自然资源局出台《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》。《工作方案》要点包括,集体所有土地上开发的商品住房,一律不予确权登记;城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的,一律不予确权登记等。

通知全文:

广州市规划和自然资源局关于印发《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》的通知(穗规划资源字〔2020〕22号)

各区人民政府,市政府各部门、各直属机构:

《广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案》已经市人民政府同意,现印发给你们,请结合实际认真贯彻执行。执行过程中遇到的问题,请向市规划和自然资源局反馈。

广州市规划和自然资源局

2020年5月14日

广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案

为加快推进广州市“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证(以下简称“房地一体”确权登记发证)工作,确保2020年底前基本完成“房地一体”确权登记发证任务,保障农民合法财产权益,促进乡村振兴战略实施,维护农村社会秩序和谐稳定,结合我市实际,特制定本方案。

一、目标任务

以“总登记”方式重点对未确权登记的符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书,确保2020年底基本完成“房地一体”确权登记发证工作。

二、登记范围

全市集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久存续的、结构完整的农村主要房屋,不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。集体所有土地上开发的商品住房,一律不予确权登记。

已登记的农村宅基地、集体建设用地,按照“不变不换”原则,之前依法颁发的宅基地证、集体建设用地使用证等继续有效,不重新登记。不动产统一登记实施后已经组织完成房地一体权籍调查的,可以换发房地一体的不动产权证书。对于宅基地已登记、农房没有登记,群众有换发不动产权证意愿的,申请人可提交农房补充调查信息,向登记机构申请办理不动产登记。

三、申请主体

(一)宅基地及地上房屋所有权申请登记发证的主体。

原则上为本村集体经济组织成员,也可以是户主或经全体家庭成员同意的家庭成员代表。有下列情形之一且经该村集体经济组织认定,也可按规定申请登记发证:本村集体经济组织原成员合法取得宅基地使用权或房屋所有权,因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的;非本村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的;已拥有一处宅基地的本村集体经济组织成员、非本村集体经济组织成员,因继承房屋占用农村宅基地;居民(含华侨)原在农村合法取得的宅基地及房屋,房屋产权没有变化的。城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的,一律不予确权登记。

(二)集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权申请登记发证的主体。

经批准使用集体土地兴办镇(街)村公益事业和公共设施的镇(街)村办企业事业单位、农村集体经济组织、村民委员会;经批准使用集体土地兴办各类工商企业(包括国有、集体、私营企业,个体工商户,外商投资企业,股份制企业,联营企业等)的主体;经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体;相关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权主体。

四、确权登记原则

根据《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》(自然资登记函〔2019〕6号)、《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》(国土资发〔2016〕191号)、《广东省自然资源厅办公室关于印发推进乡村振兴战略用地政策摘要和文件汇编的通知》(粤自然资办函〔2019〕224号)、《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》(粤自然资规字〔2019〕11号)等文件规定,依照“依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民”,梳理出以下若干确权登记原则参考意见,各区应结合本区实际情况,经区人民政府同意后,确定本区具体登记原则。

(一)存量宅基地房地一体确权登记原则。

1.1986年12月31日前已建成的农村住宅,至今未扩建或翻建的,经农村集体经济组织或居委会(以下简称村(社))同意(确认宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等)并公示30日且无异议的,并出具证明,由村(社)报镇(街)审核同意后,予以确权登记。

2.有合法的宅基地使用权来源材料。(1)1987年1月1日至1998年12月31日已建成的农村住宅,经村(社)同意(确认宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等)并公示30日且无异议的,并出具证明,由村(社)报镇(街)确认符合建房面积标准后,按实测房屋面积予以确权登记。(2)1999年1月1日至2015年7月14日已建成的农民住宅,经村(社)同意(确认宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等)并公示30日无异议的,并出具证明,经镇(街)确认符合“一户一宅”和建房面积标准后,按实测房屋面积予以确权登记。

3.无宅基地使用权来源材料,未经批准占用土地建设的住房,应当查明土地历史使用情况和现状,依法依规分类处理后进行确权登记,严禁通过不动产登记将违法用地合法化。

(1)1987年1月1日至1998年12月31日已建成的农村住宅,符合分配宅基地建房资格,经村(社)同意(确认宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等)并公示30日无异议的,并出具证明,镇(街)确认符合“一户一宅”和建房面积标准的,经区规划资源部门核实确属1987年1月1日至1998年12月31日期间变更的建设用地后,予以确权登记。

(2)1999年1月1日至2009年12月31日已建成的农村住宅,符合分配宅基地建房资格,经村(社)同意(确认宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等)并公示30日无异议的,镇(街)确认符合“一户一宅”和建房面积标准的,经区规划资源部门核实确属1999年1月1日至2009年12月31日期间变更的建设用地且符合现行土地利用总体规划后,予以确权登记。

(3)2010年1月1日起至2015年7月14日已建成的农村住宅,未纳入城市更新三年行动计划、年度计划范围,符合分配宅基地建房资格,经村(社)同意(确认宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等)并公示30日无异议的,镇(街)确认符合“一户一宅”和建房面积标准的,需补办用地批准手续,经区规划资源部门审核符合现行土地利用总体规划和城乡规划(国土空间规划批准实施后,应符合国土空间规划)后,予以确权登记。

4.符合确权登记的房屋,用地面积、建房面积超过“一户一宅”建房标准的,按照标准规定的面积予以确权登记,超过部分在登记簿和权属证书附记栏中注明不作为权属面积登记。存量宅基地房屋的用地面积、建房面积标准由各区人民政府依据辖区历史施行政策确定。2015年7月15日后建成的农民住宅,按现行相关法律法规处理。

5.非本村集体经济组织成员使用宅基地。非本村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的,在退出原宅基地并注销登记后,依法对新建房屋及占用的宅基地予以确权登记。非本村集体经济组织成员因继承原已在农村合法取的房屋而占用农村宅基地的,可按规定登记发证,在《不动产权证》记事栏应注记“该权利人为本村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。居民(含华侨)经区人民政府批准原在农村合法取得的宅基地及房屋,房屋产权没有变化的,经村(社)同意(确认宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等)并公示30日无异议的,予以确权登记,在《不动产权证》记事栏应注记“该权利人为非本村集体组织成员”。农村集体组织成员进城落户后,其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

6.未覆盖乡村规划的地区,已依法取得宅基地使用权的地上房屋所有权登记,由各区人民政府依据辖区历史施行政策对未覆盖村庄规划的农村集体组织及时间界限作出统一认定,农村集体组织成员申请房屋所有权登记,符合上述认定范围的,可不提供房屋符合规划或者建设的相关材料。

(二)集体建设用地使用权房地一体确权登记原则。

1.镇(街)、村办企业事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设的,可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。

(1)1986年12月31日前,使用集体土地兴办村(社)公益事业和公共设施,经所在镇(街)审核后,可依法确定使用单位集体建设用地使用权。镇(街)企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,至今仍继续使用的,经所在村(社)同意,报镇(街)审核后,依法确定使用单位集体建设用地使用权。

(2)1987年1月1日后,村(社)公益事业和公共设施用地、镇(街)企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地,应当依据区级以上人民政府批准文件,确定使用单位集体建设用地使用权。

2.对没有土地权属来源的集体建设用地,应当查明土地历史使用情况和现状,依法依规分类处理后进行确权登记,严禁通过不动产登记将违法用地合法化。1999年1月1日之前土地利用现状变更为集体建设用地,应当查明土地历史使用情况和现状,认定属于合法使用的,经所在村(社)同意并公示30天无异议,经镇(街)审核后,报区人民政府批准,予以确权登记。1999年1月1日之后土地利用现状变更为集体建设用地,需依规定办理用地批准手续后,予以确权登记。

五、工作步骤

“房地一体”确权登记发证由各区人民政府以“总登记”形式组织实施,统一开展权籍调查、登记发证和成果汇交等工作。各区要制定具体的实施方案,明确目标任务、职责分工、方法步骤、历史遗留问题处理原则、时间安排、经费保障和工作要求,以区人民政府名义在本行政区域范围内发布“房地一体”不动产总登记通告,明确总登记范围、时限、条件等要求。

(一)前期准备阶段(2020年1月-2020年2月)。

建立工作机制,落实工作经费,确定调查作业队伍,开展宣传培训。开展前期资料收集,确定调查范围,编写技术设计书,进行房屋预编号,制作工作底图,准备工作表册、调查工具等。

(二)组织实施阶段(2020年3月- 2020年10月)。

各区人民政府发布总登记通告,明确总登记的范围、内容、时限以及历史遗留问题处理原则等。按照技术指南要求全面开展权籍调查工作。在农村地籍调查、不动产登记数据等成果的基础上,开展农村房屋调查,补充土地调查,全面查清农村土地及房屋的位置、面积以及权属等基本情况,形成满足“房地一体”确权登记发证要求的权籍调查成果。调查成果初步形成后,由不动产登记机构进行预审,对不动产权利人信息、权籍调查成果、登记事项等内容进行公告,公告期不少于15个工作日(公告所需时间不计算在登记办理期限内)。公告无异议的,根据调查成果制作并输出宗地图、房屋平面图等,连同不动产登记申请书等材料一并交由权利人进行签章。不动产登记机构依法审核,对符合登记发证条件的宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权予以确权登记并颁发不动产权证书。

(三)验收总结阶段(2020年11月- 2020年12月)。

建立农村权籍调查成果数据库,对权籍调查成果进行检查、验收。在现有的不动产登记信息平台中办理“房地一体”确权登记,做好登记成果数据汇交,建立成果信息动态更新机制,实现登记发证成果的数字化管理和信息化应用。

做好与已有历史调查、确权档案资料的利用、衔接,建立“房地一体”的农村宅基地与集体建设用地调查档案管理制度。工作结束后,按统一规格和要求,对成果资料进行整理、立卷、组卷、编目和归档等。

对“房地一体”确权登记发证工作成果资料进行整理、检查及汇总,并对本项工作组织实施中遇到的问题、困难和解决办法进行梳理,形成工作总结。

各区应于2020年11月底前完成成果资料的整理、质量检查和数据汇总工作,并配合市规划和自然资源局对宅基地、集体建设用地确权及房屋的颁证成果资料开展检查和验收,并于12月底前将成果汇交至省自然资源厅。

六、技术路线

以满足“房地一体”确权登记发证工作为出发点,充分利用农村地籍调查、不动产登记等数据成果,依据国家有关调查规程和标准,通过房地权属调查和测量,补充、完善农村宅基地和集体建设用地及房屋的不动产权属调查材料和不动产测量图件,为农村宅基地、集体建设用地及房屋确权登记发证提供依据。各区可因地制宜选择符合实际的权籍调查方法和技术路径,同一地区可采用多种不同调查方法,实现农村不动产权籍调查全覆盖。采用简易法开展房屋测量的,在不动产登记簿和权属证书附记栏中注明“今后若有更高精度的测量成果,以高精度数据为准”。申请人要求进行高精度测量并自行提供高精度测量成果的,成果经审核通过后予以采用。

七、预期成果

(一)纸质成果资料。

1.技术方案(包括工作实施方案、技术设计书等);

2.大比例尺测绘资料;

3.调查资料;

4.各级质量控制检查记录、检查报告、技术总结、工作总结、验收报告等。

(二)电子成果数据。

1.农村不动产权籍调查数据库;

2.电子文档数据(电子数据及所有文档资料的电子版)。

八、组织实施

各区人民政府是本次农村“房地一体”确权登记发证工作的责任主体,负责本地区登记发证工作的组织实施,具体工作由各区规划自然资源分局牵头,区农业农村局、财政局、住房城乡建设局共同参与。区规划自然资源分局负责日常工作,牵头制定具体工作方案,负责具体工作组织实施,落实业务指导、检查验收等工作。区住房城乡建设局负责指导农村房屋建设。区农业农村局负责指导农村宅基地分配、使用。区财政局负责将具体工作经费纳入预算,确保资金落实到位。条件允许的地区,可将不动产登记收件网点延伸到镇(街)、村(社),集中受理登记申请。

九、保障措施

(一)组织保障。各区要充分认识“房地一体”确权登记发证工作的重要性和必要性,集中力量,落实责任,建立有效工作协调机制,成立分管区领导为组长的工作组,加快推进该项工作的组织实施。各区人民政府负责“房地一体”确权登记发证工作的组织实施,市规划和自然资源局牵头,市农业农村局配合做好督导、协调工作,并定期主动向市人民政府汇报工作进展,区各有关部门要高度重视,明确责任分工,加强工作联动,共同做好“房地一体”确权登记发证工作。

(二)政策保障。各区人民政府切实落实政府属地管理责任,强化责任担当,积极主动作为,因地制宜制定本地区确权登记政策,出台实施细则,确定符合登记发证条件的具体内容,明确补办相关手续的具体流程,对本行政区域内宅基地使用面积及地上房屋建筑面积的标准作出限定,对未覆盖村镇(庄)规划的乡村及时间界限作出统一认定。

(三)经费保障。市规划和自然资源局负责本次“房地一体”确权登记工作市级层面宣传、培训及市级层面成果质检入库工作。各区确权登记发证以及宣传发动等具体工作经费列入各区财政预算安排,除证书工本费、申请人自行提供高精度权籍调查成果产生的费用外,由各区人民政府统一组织的农村权籍调查、登记发证等工作不得向农民收取任何费用。各有关部门要严格按照国家有关规定,规范高效使用确权登记发证工作经费,严格落实开展工作所必需的工作经费。

(四)宣传保障。结合建立和实施不动产统一登记制度的要求,组织开展形式多样的宣传活动,通过报纸、电视、网络等媒体,各区人民政府应大力宣传“房地一体”确权登记发证工作,充分调动镇(街)、村(社)干部工作的主动性和农民参与的积极性,营造良好的舆论环境和工作氛围。

延伸阅读——

关于小产权房,自然资源部发话了!

自然资源部近日下发了《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》,通知重申小产权房等不能通过登记将违法用地合法化。

通知强调,对乱占耕地建房、违反生态保护红线管控要求建房、城镇居民非法购买宅基地、小产权房等,不得办理登记,不得通过登记将违法用地合法化。自然资源部表示,2020年底基本完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作。就全国而言,宅基地数量大、情况复杂,一些地方还存在农村地籍调查基础薄弱、登记资料管理不规范和信息化程度低等问题。为确保2020年底完成宅基地和集体建设用地使用权确权登记,自然资源部要求,各地要按照不动产统一登记要求,对符合登记条件的办理房地一体不动产登记。坚持不变不换原则,不动产统一登记制度实施前,各历史阶段颁发的宅基地和集体建设用地使用权证书继续有效,对有房地一体不动产登记需求的,完成地上房屋补充调查后办理登记。自然资源部还要求,各地要加快地籍调查,全面查清宅基地和集体建设用地底数,对已调查登记、已调查未登记、应登记未登记、不能登记等情况要清晰掌握。(来源:央视财经)

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