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土改房怎么确认产权

时间:2024-06-22 15:4787 人浏览举报
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产权房

房地产行业有两大核心资源,一是土地,二是资金。土地被政府一手垄断,而当政府"坐地起价"搞出了"囤地和地王"两大顽疾后,就不得已用"新土改",也就是农村建设用地入市来收拾烂摊子。土地市场能否实现真正的"大同"(同权、同价、同地),还只是我们担心的倒是小产权房会不会趁机密谋夺宫?从而引发商品房市场的雪崩?果真要"夺宫"了,那让这些以大产权为生的从业者情何以堪?! 多此一言:小产权是相对于大产权来讲的,是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以叫做"乡产权房",又叫"小产权房"。其价格只有大产权的40%~60%,总规模却相当的庞大,深圳目前深圳住宅总面积2.6亿平方米,其中1.6亿平方米为小产权房,占到住宅市场50%以上份额。 成都乃是统筹城乡的试点,大成都范围内的农民变市民,早就伴随着统筹试点拉开序幕。借着 "新居工程"的东风,小产权在成都范围内早已经遍地开花。据政府办介绍,成都市目前有175个新居工程,而这都为"小产权"提供了强力支撑和建设借口。 可以很明确的说,按照当前保温定、保增长的调控基调,国家不会贸然在全国范围内,让小产权上市流通,以免造成暂时性的混乱。笔者预计至少五年之内,小产权不会再全国范围内大张旗鼓的夺宫。至少,小产权需要在新土改之后才能考虑,而新土改在明年才会从浙江开始推广。 但成都不同于浙江,更不同于其他省市,而是已经进行了6年试点统筹的城市,新土改以及其他深层次的改革工作,已经有了充分的理论基础和实践经验,成都会不会在这个关键时刻,第一个吃螃蟹呢? 08年时,成都市国土资源局表示,在没有收到国土资源部任何文件、通知前,成都市对于小产权房的态度依然不变---即9月份国土、房管、规划、建设四部门,对于目前在农村集体土地上开发建设的"乡产权"商品房问题,作出的三点说明: 一是企业租用农村集体土地进行商品房开发不合法;二是乡镇政府没有权力自行发放农村房屋产权证,发放的"乡产权"证没有法律效力;三是成都市国土资源局出台的《成都市集体建设用地使用权流转管理办法》并不说明在集体土地上开发的商品住房合法了。相反,《成都市集体建设用地使用权流转管理办法》明确规定:"依法批准取得的集体建设用地可以用于建设农民住房、农村集体经济组织租赁性经营房屋,不得用于商品住宅开发。" 09年6月25日,国土资源部副部长贠小苏对外透露,由于各地小产权房的情况不一样,中央或国土资源部不会出台统一的处理意见。国土资源部与各地共同从实际出发,认真调研,依法合情合理地处理。 这个从实际出发,具体问题具体分析的官话,并没有明确回答成都会不会率先给小产权放行,但笔者认为,虽然成都凭借其"统筹试点区"的独特优势,率先在小产权上市流转方面开了个小口,但这不意味着小产权房,可以取得和商品房同样的待遇。小产权一旦转正,可能变成某些人谋取暴利的工具,也必定会对城郊商品房市场形成冲击,进而扰乱市场秩序,不利于总体稳定,也和宏观调控基调背道而驰,面临灾后重建重任的成都,定然不希望在楼市看到一场类似2012的灾难片。 至于其他省市就更是如此了,不必看见新土改就杞人忧天,这一波小产权风,注定会不了了之……

农村集体土地通过农村集体土地的被征收可以转为国有土地,也就是集体土地所有权又集体改为国有。

土地征收后补偿标准:

按照现行的《土地管理法》发现,国家征收农民土地补偿款法律上参照《土地管理法》第四十七条, 有如下规定:

征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。

征收耕地的补偿费用有三部分组成:分别为土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

1、征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。

2、征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。

3、征收耕地的地上附着物和青苗的补偿费分为青苗补偿标准和其他附着物的补偿标准。

①青苗补偿标准:对刚刚播种的农作物,按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物,最高按一季度产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗,能得到收获的,不予补偿。对于多年生的经济林木,要尽量移植,由用地单位付给移植费;如不能移植必须砍伐的,由用地单位按实际价值补偿。对于成材树木,由树木所有者自行砍伐,不予补偿。

②其他附着物的补偿标准:征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等,要根据具体情况和有关部门进行协商,编制投资概算,列入初步设计概算报批。拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿,参照有关标准,付给迁移费或补偿费。用地单位占用耕地建房或者从事其它非农业建设时,应当按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定,缴纳耕地占用税。

法律分析:土改时,房屋登记在以户主为代表的多人名下,虽未列明具体名字,但依据人民政府的盖章证明能确认土改时户主的家庭成员构成的,应认定该房屋由土改时家庭成员共同共有。虽然之后宅基地使用权登记的权利人与土改时房产权利登记的权利人不一致,但因宅基地使用权登记系对宅基地使用权的登记确认,并未改变土改登记房屋的权属性质,故房屋的权利人仍以土改时房产登记为准。土改房屋权利人死亡的,各权利人的继承人应按权利人享有的份额进行继承。

法律依据:《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十九条 被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。

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