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小产权会影响商品房吗

时间:2024-06-18 01:0038 人浏览举报
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产权房

产权房不是商品房,小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发。商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易的各类商品房屋,和小产权房有着本质上的差异。

买商品房的注意事项

1、对开发商的发售权利进行审查。

一定要审查开发商是否具有商品房预售许可证,有了预售证许可证,则通常开发商也具有了土地使用证、规划许可证、建设工程许可证等。这是买房能否办房产证的关键。

2、注意使用标准的房屋买卖合同。

一定要采用房地产管理部门统一印制的标准房屋买卖合同文本,并按照文本中所列条款逐条逐项填写,一定要谨慎对待。

3、注意合同中的权利义务是否对等。

一定要注意合同条款中双方所填写的内容中权利与义务是否对等。有一些开发商的合同文本事先已填写好甚至补充条款也由自己填好,这种填写好的合同文本大多存在着约定的权利义务不平等的情况。一旦发生此种情况,买房人一定要提出自己的意见,决不能草率行事。

4、面积确认及面积差异处理。

如果选择按套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理时,应当在“面积差异处理”条款中明确面积发生误差时的处理方式。只有在合同中对面积差异有了详尽的约定后,才能避免上当。

5、要使用规范的付款方式。

在合同中对付款的数额、期限、方式及违约责任等作出约定。有的开发商不是先签订合同,而是先让购房者交纳一定数额的定金,只给购房者一个收条,一旦发生纠纷往往造成购房者在追究其责任方面的举证困难。

6、一定要检查交房日期是否确定。

资金不足而延期交房是常有的事,开发商在预售合同上往往大做文章,如只注明竣工日期,而不注明交付使用日期;运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此,购房者在签订合一定要将交房日期明白无误地规定为“某年某月某日”,并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。

7、在签订房屋买卖合最好请律师或行家审查合同文本,避免一些不必要的损失。

在签约时需要注意,对于开发商提出的自己认为不合理的条款,需要提出自己的修改意见,进行协商,合同是当事人协商一致的产物,如果双方无法形成合意的话,合同就无法成立。而且就您关心的问题,也要在合同中体现。在合意的过程当中,任何一方都无权强制对方,任何一方都有不签订合同的权利。如果您认为您的利益在合同当中无法保障,而开发商又不同意修改或补充的话,购房者有权重新选择开发商及楼盘。

关于你提出的小产权房未来是否可以拿到房产证的问题,根据我了解的关于小产权房的相关知识,现我来为你解答。首先要明白的一个问题是小产权房的土地是村(镇)集体土地,就是说土地是村集体的,属于全体村民的,我们统称为宅基地,农村的房子一般都是自有住房,不是商品房,不是为了买卖,在建房手续上不规范,税费也几乎不收或者收得也很少,如果国家都能给这样房子办理房产证,那城里的人是不是还不公平,就根本不存在商品房这个词了,所以关于小产权房国家是明文禁止办理房产证的。如果你能提供以下资料你是可以去办理房产证的,根据房屋登记办法的规定,因合法建房申请房屋所有权初始登记的,应当提交下列材料1、登记申请书2、申请人身份证明3、宅基地使用权证明或集体所有建设用地使用权证明4、申请登记房屋符合城乡规划的证明5、房屋测绘报告或村民住房平面图6、其他必要材料申请村民所有权初始登记的,还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明农村宅基地办理房产证的流程1、申请人提交以上材料申请2、受理,提交农村办理房产证需要的资料3、公告4、审核5、收费6、记载入档7、20个工作日领证基本上都是提交不了这些资料的,就算你办到房产证花呗,房产证上也填写得有划拨宅基地,归根结底就算有证也是小产权房。基本上是拿不到的! 首先那你要了解什么是小产权房。小产权房,就是建立在这些集体土地上的房屋。集体土地,或许有些人对此比较陌生,其实不然。现在开发商很多都面向农村或者郊区进行开发,而这些土地都属于集体土地。在国家法律上,这些小产权房属于违法用地。所以相当于“黑户”的存在,没有办理相关手续,也没有缴纳土地出让金等费用,也就更不可能拿到房产证了。相比而言,虽然房子会便宜些,但你一直都处于危险边缘,一旦土地产权到期,基本上房子就没了,即便涉及到拆迁,也无法获得应得的补偿款。小产权房住起来难免担惊受怕,有一种无法握在手里的危机感。另外还有三种房子拿不到产权证,给大家说一下。第一种:开发商五证不全 这个问题房哥之前提过很多次了,开发商具备“五证”的重要性,对于保障购房者的权益而言,是非常重要的。所以房哥也提醒过大家,了解一个开发商,首先要确认五证是否齐全。五证是指《商品房销售(预售)许可证》、《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》。《商品房销售(预售)许可证》是五证的最后一关,前面四证都全了,房地产管理部门才会发《商品房销售(预售)许可证》。只要没有《商品房销售(预售)许可证》,说明这房子是五证不全的,就不能正常办理产权证。因为现实是,很多开发商五证不全就敢销售了,而且可能打着折扣、特价等幌子,诱惑购房者下手。如果你因为贪便宜而购买看,你是无法申请贷款的,房子也办不了产权证,即便是当初你认为的具有法律效益的预售合同,事实上都是无效的,根本就不能在房产交易中心做网上合同备案等操作。也就是说,这个房子你即便花钱了,也证明不了是你的,那开发商如果又把房子卖给别人呢?你既损失了首付款又拿不到房子。所以太原房哥多次强调过,一定要先看开发商的五证是否齐全。第二种:被抵押或查封的房子 又一骚操作。商人都是大胆而图利的,有些开发商为了建新楼盘,会用现有的楼盘项目办理抵押贷款,来回笼资金。很多开发商都会这么做,但是购房者对于这种情况一般都不得而知。对于开发商而言,只要在进行楼盘销售前还清贷款,解除抵押就可以了,但是谁又能保证没有意外发生?如果无法在期限内还款,那你购买的房子基本是办理不了过户了。碰上更倒霉的,开发商跑路了,那房子就会被法院进行拍卖处理,而你,作为购房者基本上就是钱房两空。所以希望大家不要以赌博的心态去购买这种房子,比较成本是比较高的。有的开发商项目涉及了经济纠纷,被法院查封,解封前不能办理房产证。第三种:拖欠房屋交易税费的房子 房屋交易税费是签订预售合同时需缴纳的税费。印花税:税率为1‰,买卖双方各0.5‰。公证费:费率为房款的3‰,计费前提为合同公证之时,缴纳人为买受人。 律师费:费率为房款的2.5‰-4‰,计费前提为签署房屋预售合缴纳人为买受人。缴纳房屋交易税费的凭证一定要留好,因为如果没有这个票据,购房者是无法办理房产证的。综上,太原说房这四种房子一定不要买,即便当下价格比较优惠,避免钱房两空,得不偿失。国家和地方一直三令五申地对小产权进行提醒和警告,以后不太可能会对小产权转正的机会,也就是说,投资小产权的风险必然存在。这也就是高回报高风险是一样的道理!我们先从土地资源进行透析,一般国家对每个城市都是有每年新增土地指标的,比如某城市的每年新增人口数量10万,土地自然资源部根据每万人/平方公里的土地指标进行规划。那么地方就等于拿到了1000公顷的土地使用指标,于是把土地进行分配,如道路交通200公顷,公园景观100公顷,住宅200公顷,商业办公200公顷,工厂物流 科技 用地200公顷,配套用地100公顷。除了住宅用地和商业用地还可以通过溢价获得收益,其他的很多是成本价和亏本价提供,这样才构建了一个城市的各种功能。现在突然跑出来一户人家或企业,跳出了国家规定土地的范畴,把农地或荒地直接进行了公寓类的小产权房建设,不用土地分配、土地成本和资源配套安排,完成了市场的房产销售。不仅没有投入其他的费用,还抢走了本来用于房地产开始带来更大升值的土地效应,简直就是一个搅局者,打乱了城市发展的节奏。本来这种房产中的有些是要进行拆除的,如今反过来却说要让这些小产权房产享受住宅房产同样的待遇,世上会有这种掉馅饼的事情吗?显然不太可能。否则工厂也可以, 科技 用地也可以,物流用地也可以变成住宅特征。这不就变成了哪个用地市场价格高就往哪个用地性质走,企业产业和配套还需要发展吗?近来,国家也出台了对集体用地的建房政策,这种主要是为了调节房产的供应不足。通过商业用地的特征先市场投放,集体用地上的建设投资回报主要是通过出租来回收成本,这种其实集体的投资内部收益率也是比较低的,一般不会高于10%,甚至有些连6%都不到。有些也是纯粹是在为城市配套提供服务。这样的小产权房也算是最安全的,要比企业性质的小产权房安全多了。但也是不可能从小产权变成了大产权。也不是千篇一律,还是有例外。在华南地区就有过这样的城中村拆迁安置政策,除了对拥有宅基地合法证明的房产给予赔偿。还有一些政策规划对如2000年以前的违章建筑(小产权房)进行11的房屋赔偿;而对于如2008年之前的违章建筑给予一定的拆除补偿。但2008年以后的违章建筑一律无条件拆除的规定。这应该是笔者看到的最人性化的一个对待违章建筑(小产权房)的政策。购买小产权房一定要三思而已,尤其要考虑被拆除的风险,只有以住上一年得到一年的侥幸心理去面对。而不是整天想着把小产权房转正的不契合实际的幻想。要是中了,跟购买彩票中了估计概率相差无几。小产权房的话,这个还真不好说,因为现在国家在这块儿还没有相关的政策。房地产市场关于小产权房来说的话非常的乱,现在还没有一个明确的说法。只能等国家出台政策,承认它的合法化以及给他独立产权。如果是拿来居住的话,小产权房还是比较可以,但是不好交易 我就买的小产权房,至于产权只有等了。不敢说.因你买时就不合法。小产权,只能等国家出台政策,否则就只能这样针对买小产权房,未来有没有可能拿到房产证?为什么?这个问题,我的观点如下:第一,我认为“买小产权房”未来是有可能拿到《房产证》的,原因如下:A,《新的土地法》已于2020年1月1日开始实施,其明确规定集体建设用地房子是可以流转上市,当然既然如果允许上市的话,肯定是要补交相当于土地出让金性质的费用。这个情况下才有可能拿到《房产证》。当然一部新的法律颁布到正式实施落地都有一、二年过渡期,这个可以理解。因为法律法规大的框架原则确定以后,还涉及到一些实施细则问题。B,小产权房是没有《房产证》,相当于无证婚姻,好比现实中客观存在的事实婚姻。虽然得不到法律认可,但是既然存在就有其一定的合理性。这个小产权房。作为 历史 遗留问题,迟早会得到解决,要么补发《房产证》,要么属于违建拆除。第二,小产权房之所以能够在整个大环境下,狭缝中能够得以生存。有其自身特点和优势,有可能区位优势明显,房价普遍低于正常房价一半以上,让经济实力不是很强的人,居有所屋。一定不可能的,别抱有侥幸心理了。举个最简单的例子,原房东低价转让给你,就算将来政策允许小产权房上市交易,原房东能答应吗?!反悔了,你啥都没有。因为这就是小产权。税费都没交,政府就不会给你发不动产证。个人观点,我觉得国家肯定会想一个周全的办法,现在一直在叫嚣要出房产税,之所以还没出来,我觉得跟小产权有很大关系,假如房产税只征收有证的,这对有证的是一种不公平,另外就是小产权规模也非常庞大,这些如果也能征税,将会给国家带来一笔可观的税收。但是要征税肯定就得承认产权,所以小产权有机会转正。然后就是小产权很多都是刚需房,所以对于转正这件事看的比较淡。

购买了小产权是可以买商品房的。但是需要注意买小产权房的风险:1、缺少“五证”

如果没有“五证”是不能办理房产证的。没有产权,不受法律的保护。

2、拆迁难补偿

只要依法办理了相关审批手续,它就是合法建筑。但也不排除那些在政府规定范围以外的违章建筑,如果和国家的规划相冲突,还很有可能被拆除,而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

3、质量难保证

这些房屋价格便宜,房屋质量没人监督,一些开发商为赚钱会偷工减料,存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发,除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外,入住后的物业管理也极容易出现问题。

4、小产权房不能抵押或者上市转卖

由于没有正规的产权证,小产权房不能作为抵押或上市专卖。这些都是购房者在购买小产权房需要注意的地方。

5、小产权房不能抵押贷款

小产权房不能在房地产管理部门登记备案,所以不可以办理抵押等他项权利,没有他项权利就相当于没有合法的质押物抵押到银行,银行贷款就无法批复,这意味着你需要一次性付款买房。

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