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小产权房买卖如何公证

时间:2024-06-13 00:1759 人浏览举报
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产权房

产权房屋买卖合同是不能公证的。小产权房屋在我国是禁止买卖的,任何买卖小产权房屋的行为都是违法行为,公证的目的是在于公证房屋买卖行为的合法有效性,对于国家命令禁止的行为是不会进行公证的。

有下列情形之一的房地产不得转让;

1、未依法登记取得房地产权证书的;

2、共有房地产,未经其他共有人书面同意的;

3、已经抵押的房地产,未经抵押权人书面同意的;

4、已出租的房屋,承租人未放弃优先购买权的;

5、权属有争议,尚在诉讼、仲裁或行政处理中的;

6、司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。小产权房购买风险:

(一)法律效力

“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:

1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

3、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

(二)房产转让

1、“小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。

2、根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

参考资料来源:百度百科-小产权房

产权房的合同是不可以公证的,小产权房的合同本身并不具备效力,产权也不明确,公证处是不会给小产权房办理公证的,此外像是律师见证也没有用,很多的小产权房交易会找个律师做见证,其实也没有什么意义,小产权房的交易本身就是不合规的。

小产权房有什么风险

1、没有房产证、产权证

按照法律的角度来看,小产权房指的是没有产权的房屋。也就是说这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证,当然购房合同也不可能在房管局备案。无法拥有一本合法合规,有效的房产证。

小产权房还无法办理产权证。因为办理产权证,需要拥有国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。而这些小产权房的开发者是不具备五证,因此小产权房购买者无法到房管部门办理相关房屋产权证。小产权房是没有房产证以及产权证的。

2、不能贷款、不能过户

由于小产权房土地性质的原因,它只有居住功能,就连购房贷款都不能办理。其实因为土地的原因,一切和官方有关的金融功能几乎为零,也就是如果购房者买了小产权房子,不仅不能向银行贷款,还不可以抵押,不可以按揭,也不可以到房管局去过户,理论上不可以买卖,如果要私下买卖,也只有一纸合同或者协议而已,没有房产证。

3、易出问题、维权难

购房者如果购买了小产权房,并和开发商签订合同并交付房款后,遇到政府整顿小产权房,那么可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。

就算小产权房的项目顺利建成交工,购房者也有可能面临其它问题。这是因为小产权房不受法律认可,也不用在房管部门备案,不在政府机构监管范围内。一些小产权房开发商为了赚钱会偷工减料,存在质量平安隐患。在使用房屋的过程中,如果购房者遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题,维权途径非常有限。

4、物业和其它权益得不到保障

大多数小产权房所在的小区管理可能跟不上现代化的管理模式,因此物业服务得不到保障。购房者在购得小产权房后,一旦遇到政府征地拆迁,由于小产权房并没有国家颁发的房产证,购房者也就并非合法的产权人,也就无法获得相应的拆迁补偿。

5、拆迁补偿难、质量没保证

由于小产权房没有房屋合法所有人,无法对抗国家的征地和拆迁,购房者将来遇到拆迁,将很难得到补偿。若小产权房屋违反国家政策被强拆,购房人可能面临既无法取得房屋,又不能索回房款的尴尬局面。现在不少的开发商在建设小产权房屋时,因职能部门监管不力,为赚钱而对房屋使用的材料进行偷工减料,存在严重安全隐患。

首先小产权房房产是不能公证的,

公证的基础是要合法。所谓小产权是国家不认可的,更不能上市交易的,公证处当然不能做这种公证;但可赠与或遗嘱。

国家相关法律、法规和政府文件上并没有“小产权房”、“乡产权房”的提法,更没有对其下过定义。以往所说的“小产权”主要针对的是国有企事业单位自建房,在国有单位里,土地是无偿划拨的,土地由国有单位全体职工共同使用。职工购买这种条件下建设的住房,房屋由职工个人所有,但无法获得个人土地使用权证,这就是小产权。

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》指出,城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或小产权房等违法用地,不得登记发证。更多关于小产权房最新政策的内容,下面介绍:

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定,“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地,不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的,严肃追究有关人员责任”。

根据我国《土地管理法》的规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只享有使用权,村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

由此可见,小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的,加上其产权不完整,购买小产权房很可能会引发后续的一系列问题和风险。

购房者最好不要去买小产权房,因为办不了房产证,没产权。“小产权房”是建在集体土地上的,不允许对外销售,不受法律保护。再有,遇到纠纷不受法律保护。小产权房无法登记备案,购房人也不具备业主身份,所以无法行使业主权利,其购房合同在法律上也是无效的,即使起诉到法院,法院也可能不受理或驳回。

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