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法拍房凭什么办产权证

时间:2024-06-13 05:50196 人浏览举报
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产权房

购买法拍房流程:

(1)竞买人应当向人民法院交纳保证金。保证金的数额一般不低于评估价或者市价的百分之五。

(2)竞买人凭银行进账单及人民法院财务收款凭证到拍卖机构办理竞买手续;交纳保证金人数不足两人的,不得举行拍卖会;拍卖成交后,买受人交纳的保证金充抵价款,其他竞买人交纳的保证金在三个工作日内退还。

(3)拍卖成交后,拍卖机构制作拍卖成交确认书及拍卖报告。拍卖成交确认书对付款时间、拍卖财产的交付等严格按约定或者法律规定执行。拍卖报告应包括拍卖公告、拍卖须知、竞买情况、拍卖结果、成交确认、拍卖笔录等详细情况及相关副本。

(4)拍卖机构应在拍卖成交后三个工作日内,向人民法院对外委托管理部门移交拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料,对外委托管理部门在接到拍卖成交确认书、拍卖报告后三个工作日内将拍卖成交确认书、拍卖报告及相关材料移送业务部门。

产生原因:

一般情况下,有如下几种情况的房产会成为"法拍房"

1、商业贷款产生。购房人向银行贷款购房的,在不能如期如数偿还贷款时,银行向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款的;

2、民间借贷产生。比如:张三借李四的钱,约定以自有房产抵押给李四,到期不能还款,根据《担保法》的规定,李四不能直接取得抵押房产,也只能向法院申请张三还款,并出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款;

3、司法没收产生。比如:刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产,如该财产涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖,变现后的钱款收归国库;

4、无主财产。这个很容易理解,就是无人认领的房产。这个也可以进行拍卖,但现实生活中几乎很少发生。

参考资料来源:百度百科-法拍房

法拍房跟新房二手房比有什么区别?

1、政策区别

目前长沙法拍房不限购,只要有资金,想买几套都是可以的,而且外地人也同样可以购买,可以落户。法拍房不用等时间就能购买,所以可以提前购买享受房屋的升值,享受房价上涨的红利,享受学区等利好。长沙新房二手房是限购的,本地未婚能买1套,已婚第一套满4年能买第二套,不能买第三套,外地人限购则更加严格,甚至需要缴纳2年社保才能购买。2年之后在买房,不仅享受不到房价上涨的红利,还会因为房价上涨要多支出很多费用。2、价格区别

长沙法拍房的起拍价比市场价低,运气好确实能捡漏,但是现在遇上抢手小区抢手房源拍出高价也有可能。

长沙新房二手房都是接近市场价来购买的,捡漏很难,但也不会存在高出市场价很多的问题,因为能购买人的都有资格,选择很多。3、房源区别

长沙法拍房都是现房,而且位置也好挑选,很多甚至都是装修好的房子,对于投资来说是比较合适的,买好了过户就能出租。

长沙新房现在很多都是期房,而且新房现在很多都是偏离市区的,甚至买了要等1-2年才能入住,还有推迟收房的风险,毛坯买了还要装修才能出租,不适合投资。

长沙二手房也都是现房,也可以选择位置,也有很多装修好的,投资也挺好的,买带装修的,买了出租出去了。4、贷款区别

长沙法拍房目前只能使用商业贷款,而且没有房产证的或者没有楼栋证的还不能贷款。贷款比例和新房二手房差不多。

长沙新房现在都可以贷款,二手房很多也都可以直接贷款购买,而且新房二手房都可以使用公积金贷款。5、费用区别

长沙法拍房的税费大多要买受方出,主要有个税3%(满五唯一可免),契税1%-4%(90平米以下首套1%,90平以上首套1.5%,二套以及二套以上4%),贷款担保费(是贷款金额2%,不是房价的2%),找辅拍机构还需要几个点的服务费。

长沙新房目前主要是契税(1%-4%,主要看房屋面积和套数决定),还有新房公共维修基金(2-3%),贷款也需要手续费,无中介服务费用。

长沙二手房税费主要是个人所得税,契税两项。契税首套90平方以下1个点,90平以上1.5个点,二套4个点。个人所得税2个点(满五唯一可免),个人所得税一般由卖方缴纳。贷款也需要手续费,找中介服务也要2-3个点的中介费。

法拍房的税费在实际交易中可能要稍微高一点。6、风险区别

长沙法拍房存在产权未知、税费不清、租赁权不明、清场交房,欠费等风险问题。有时候拍下一套法拍房,可能出现房屋多头债权、多次抵押、多方查封;恶意的长期租赁占用,收房极其困难;不同的房屋性质,可能需要缴纳一大笔出让金或税费等问题。普通人购买容易遇到坑,选择专业的辅拍机构服务更加能规避风险。

长沙新房大多都是期房,购房时一般是看不到实际房子的,而且有时候交房还要面临向开发商进行维权的风险。这就要求购房者在选择新房时具备一双“火眼金睛”,以便选择一个更加可靠的项目。有很多开发商中间某个环节出问题了。项目延期交房,甚至烂尾,对于购房者来说是非常麻烦的。只要开发商没问题,基本购买不会存在太多的问题。

长沙二手房,也有一定的风险,比如一房两卖、甚至三卖也屡见不鲜,但是选择合适的中介机构也能排除很多风险。这几点大概就是长沙法拍房与新房二手房的区别了,法拍房的优点主要还是不限购,对于没有购房资格的朋友还是建议大家尽早购买房产,别等到未来涨价了在买就要亏很多钱。对于有购房资格的朋友的来说,完全是可以根据自己的需求慢慢来选择的。

【分析解答】

一、法拍房办房产证流程:

(一)法拍房办房产证所需材料:

1、执行裁定书、拍卖成交确认书、协助执行通知书及相关原件;

2、法拍房个税、契税(增值税,营业税。赠予税)等发票原件;

3、买受人全家身份证、户口本、结婚证等证件;

4、房屋信息摘要及买受人全家无房证明;

5、已婚的购房人:

(1)双方身份证、户口本复印件(原则上需校验原件);

(2)婚姻证明复印件(带原件校验);

(3)买受人或者受托人到场办理。

(二)法拍房办房产证程序:

1、拍成功后按照法院规定的时限缴纳全款到法院指定账户;按揭客户在拍卖成功尽早到指定银行面签(工、农、中、建等银行),银行7-10个工作日通过放款到法院指定账户;

2、法院收到全款后10个工作日左右领取成交确认书;

3、10-15个工作日领取执行裁定书及协助执行通知书等相关文书;

4、领取所有资料到房管局核税,核税后交完税费后7个工作日领取产权证。

(三)法拍房拿到房产证后的注意事项:

1、保存好买房的各类资料。除了房产证,还有各种非常有用的发票一定要留好。比如:房产证、发票、契税等等。

2、核查好房产证的信息。房产证上登记的信息,是由工作人员录入的,是人工做的就会有出错的概率。

3、去银行做抵押登记。如果购房者没有及时去银行做房产抵押登记,抵押合同有效但是抵押权无效。购房买房途中容易产生经济纠纷。

二、法院拍卖房产税费也就是二手房买卖税费:

1、契税:要根据房子情况和买方情况分为三种税率:

(1)首套房房屋面积小于90平米契税1%;

(2)大于90平米契税1.5%;

(3)二套房房屋面积小于90平米契税1%;

(4)大于90平米契税2%;

(5)三套及以上房屋契税3%。

2、个税:满五年唯一住房可减免,其他需缴纳差额部分20%或购房总价3%;

3、营业税:个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。

国家对销售不动产的营业税征收标准是销售额的5%,加上城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加,一共是销售额的5.6%;

4、土地增值税:普通住宅免征;非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5%;3年至5年:房屋成交总额×0.25%,5年或5年以上:免征。

如果产权人是公司那么税费区间非常大,少的只有几千甚至没有,多的甚至税比起拍价还高。

【法律依据】如下图:

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