《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定,“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地,不得登记发证。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的,严肃追究有关人员责任”。根据我国《土地管理法》的规定,农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有,村民对宅基地也只享有使用权,村民将房屋卖给本村以外人员的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

小产权房降价出售

由此可见,小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的,加上其产权不完整,购买小产权房很可能会引发后续的一系列问题和风险。

小产权房降价出售合法吗

我曾经听说过一个故事,但不知道故事是否真实,故事的起因跟这个题目一样。也是同村农民交易房屋,因为一些特殊理由导致了二者在拆迁过程中产生矛盾。十年前刘家村刘大成买了同村贫困户刘二狗的房子,只不过买房子时刘大成手里已经有两套房子了,儿子名下一套,自己一套,因此这样的额外购买房屋,除了有房屋使用权力以外,并不拥有宅基地使用权。 刘大成看好的是二狗子房屋地理位置,而二狗子因为家中贫穷,所以把房子卖了,当时一个得钱,一个获房,钱交完后房子就属于刘大成的了,而这十年期间刘大成把房子收拾的妥妥当当,当年买来的简陋房屋,他又投入了不少人力物力,把房子装修的很不错。 谁知道计划不如变化快,刘大成、二狗子所在的距离城市不远的村庄要拆迁了,据说一栋房子能分到两栋楼房,当村里人都在羡慕刘大成的时候,二狗子后悔莫及,当年如果不卖房子,这时候可就暴富了,二狗子在跟一群狐朋狗友喝酒时,无意间说道这事,有个朋友当场指出:刘大成只是买走了你的房子,宅基地使用权不属于他,你可以跟他协商,要是能补偿两栋楼房,你们俩平分。于是二狗第二天就去了大成家里,直接指出当年只卖了房子,而宅基地根本没有卖,大成应该把拆迁补偿分一半给他,原本买房子和装修花了二三十万的大成就舍不得房子拆迁,据说补偿款正好是他花的钱的两倍,如果给二狗一半的话,自己就没啥好处了,或者剩不了多少钱,再加上二狗一副盛气凌人的样子,刘大成一生气怒斥他:你死了这条挣钱的歪心思吧,老子宁愿当钉子户,也不拆迁这栋房子!! 据说后来刘大成真就不拆迁那栋房子,反正家里有两栋拆迁,补偿的楼房住不了,也不指望这一栋,再说了:人挣一口气,如果当初二狗子好好协商大成,大成不是缺钱的人,估计两人会互让一步,把事痛快解决掉就行了,然而二狗子的强横态度惹怒了大成,因此那栋房子据说到现在还孤零零的林立在一座座拔地而起的楼房之中。 根据这个事情我查了很多相关资料,二狗子以宅基地使用权为借口索要补偿款是不合法行为, 根据我国《土地管理法》 , 宅基地属于农民集体所有, 农民只享有宅基地使用权,而不是宅基地拥有权。因此 根据地随房走”原则,房子卖了,等于该户农民放弃了,有可能买卖双方都没有宅基地使用权。也就是说今天这个问题里,如果购买本村房屋的人,条件符合宅基地使用权的话,那么买房子时应该已经是地随房走,转到该农民名下了,而另一户卖房者在当年卖房子时已经失去了该房屋宅基地使用权,他的索要一栋楼房的要求根本不符合任何规矩。 我们再浅谈一下,假如购买房屋的农民属于户口不在本村,或者一户多宅的农民家庭,根本不符合拥有宅基地使用权,等于卖房和买房的农民都没有宅基地使用权,那么拆迁时,买房子的农民将获得房屋补偿款。 本题中提到没过户,有可能连房产证明都没有更改,但如果是正规交易的话,肯定在交钱的时候有购买合同和中间人,以及双方签字或者摁手印,建议该户农民赶紧找相关律师,走法律程序来维护自己的合法权益。这位朋友的遭遇,和我几乎雷同,十多年前,我也在本村买了一处房子,现在那里要搬迁,政府会给每个人高额补偿。这下那位原来的卖主后悔了,想要把房子要回去。 本来已经卖掉的房子,他为什么想要反悔呢? 这个卖主,现在他感觉卖房子亏了。觉得我们赚占了大便宜。另外他觉得在城里里,很有关系和人脉。在这种情况下,他觉得可以把房子要回去。 因为我们是一班的平常百姓人家,没权没势。这位卖主想到这些,就想仗势欺人,把房子要回去。 但是我们在买房子的时候,因为我考虑到后来怕有麻烦,所以去当地镇政府办理了过户手续,也有了宅基地使用证。但是前几天卖主打电话对我说,他卖房子没卖地。言外之意就是告诉我。 他只把房子卖了,没有卖院子。据我所知,农村的房子和院子是连在一起的。卖了房子就等于卖了宅基地权。 这个人为什么会把房子卖给我呢?因为我们是亲戚关系。他本来是我表表姑。我嫁到他们村,就是他给我做媒。后来他觉得岁数大了,不如把房源卖掉。自己搬到城里女儿那里去住,刚好我们当时也没有房子居住,所以就买了下来。 那时候我们两家关系还不错,因为毕竟是亲戚嘛。在价钱上也好商量,把房子卖了之后,表姑又在发那里住了十多年,因为她是我表姑。虽然他把房子卖给我,因为我在外地也不回家,所以房子他一直住着。 更让人不能忍受的是,表姑和表姑父老了,他们两个做了两个棺材在院子里放着。院子里有一个小房,是他们原来盖好的,那两个棺材就在小房里放着。 表姑把房子卖给我们以后,后来搬到了城里。但是经常回家。找不到钥匙就把门砸开,把锁砸坏。院子里有一棵杏树,每到夏天他们就回去吃摘杏,就和自己家一样,想去就去,想走就走。 我老公觉得那两个棺材在院子里放着不吉利,看着心里也不舒服。就让他们弄走,表姑这下就发火了,说房子不卖了,想要回去。 这样一来,我在中间也很为难。这边是表姑。这面是老公,他们两个为此闹得不可开交。我坚决让他把那个棺材弄走。表姑就想反悔不卖了。表姑打电话跟我一口咬定,她卖房子没卖院子。对我说院子还是他的,因为他是我表姑,我也没和他计较。 但是如果表姑真要这样做,如果他真要反悔,我肯定会走法律程序的。在亲情和底下面前,我肯定要选择底线。表姑这样决定,也就没有了亲情可言,他既然对我没有亲情,那也别怪我不顾亲情了。 这位朋友,你购买同村的房子,但是没有过户,没有过户是不受法律保护的。所以原卖主才会在拆迁时向你索要一套房子。在这种情况下,你要和原卖主商量着解决。卖主也是因为你没有过户,才敢向你索要一套房子的,如果你当时过户了,他是没有理由向你提出这个要求的。 我要提醒广大朋友,在买房子的时候一定要及时过户,没过户就等于没有在法律上的意义,一旦发生纠纷,会伤及到自己的利益。 这个问题,分从哪个方面看,如果从情理上来讲,是不合理的。如果从法律上讲,那或许又是合法的。只所以说人家要回一套房合法,是因为你本身没过户的买卖不受法律保护。 在旧中国,农村买卖房屋,是不存在过户问题的,因为那时候也没有房产证,买卖房屋或者土地,两方谈妥,找几个中间人来合局,当个见证,签字画押,一纸买卖契约就是依据,谁也不得反悔,官司打到天边,这个契约也有约束力。 但是新 社会 新国家,依法治国,合同是否具有约束力,那就要看合同本身是否合法了。就本题来说,我个人以为,你购买了本村的房屋,这种行为有可能合法,也有可能不合法。如果你的购买行为合法,原户主来讨要一套房子就不合理,也不合法。如果你的买卖行为不合法,法律上可能就保护了原户主,人家要一套,也说得过去。 根据我国现行法律法规,农村的房屋,只能卖给本村缺房的农民(即达不到一户一宅标准的缺房农民)。如果你属于达不到一房一宅标准的缺房农民,你在本村购买的房屋,只要双方签了协议,付清了款项,即使还没过户,也是受法律保障的,这个时候,遇到拆迁,你可能换到两套楼房,自然全是你自己的。 如果你不属于达不到一户一宅标准的缺房农民,那么你在本村买房的行为本身就不受法律保护,这时候你即使签订了合同,也不受法律保护。因为你只所有没有过户,是根据法律你过不了户。这种情况下,遇到拆迁,你可能换两套楼房,原房主眼红了,来问你要一套,这样也是没办法的事情。虽然说原房主这样做,不符合农村的办事习惯和风俗,因为你们的合同不合法,如果打起官司来,那只能判决合同无效,对方退你钱,你退给对方房屋,拆迁换的楼房就和你无关了。 如果是这种情况,你就要权衡利弊了,是双方私下了结,还是打官司,你得好好盘算一下,或许,换两套房,给原房主一套,倒是人息事宁人的选择。你说是不是呢? 关于农村同村的房屋买卖合同问题,我想很多人都迷茫,自己想只要对方愿意卖自己愿意买,双方坐下来签个协议或者写个收握凭证就算完事,实际情况没有那么简单,我现在就给大家分享一下农村房屋买卖合同。 因为我国农村宅基地使用权,或者把房屋用来抵押,担保,出租,买卖,产生的各种纠纷,根据我国的土地法管理规定,农村老百姓出售自己宅基地上的房屋给城里居民或者是不同村的村民,给不同村的村民组织成员,一切买卖合同是无效的,如果法院判决买卖协议无效后买方可以申请卖方返还购买房屋的房款和银行的贷款同等的利息,如果买方对房屋进行装修和改造翻新,买方可以申请卖方赔偿改造房屋的一切费用,法院会支持的。 至于你虽然是本村人员,是不是户口迁出,又回本村买房子,你们的房屋买卖协议是否合法,是否通过公证人员公证,现在你买的房屋现在没有过户,当然卖主属于屋屋的所有人,也是宅基地确权人,现在房屋需要撤迁补偿当然属于房屋所有人确权人的,如果你真的想要自己所有权力,你应该给原主人双方协商,有的东西自己吃饱了就要敢快放碗,让别人也分享一点,这样在房屋撤迁补偿方面才,一帆风顺,所以建议你,房主找你要一套房产,你们可以协商解决。 购买同村房屋,没过户,要拆迁了,原户主要来讨一套房子合理吗? 买房子还是要谨慎才行,毕竟花了这么大的价钱!特别是在农村里,很多人由于法律意识淡薄,在利益面前会出现一定的利益纠纷。而题主的问题也是这样的: 多年前购买了同村村民的房屋,但是不知道什么原因,(可能是不懂法律意识吧,或者房子属于没有房产证根本没法过户,不知道购房协议书有没有写。)但是现在房子要拆迁了,原来的户主看到分房子眼红了,就过来讨要一套房子。如果现在房主不给的话,就打官司。问:这样合理吗? 面对这问题,李子来回答:笔者认为,农村房屋不可以随便买卖的,更不能卖给本村以外的成员,这包括城里人,所以说城里人即使来农村买了房屋也是无效的。但是来说,这里的意思是题主买了本村人的房屋,属于特定范围之内,可以说同村、同集体之间买卖房屋是有效的。 但是要正确的把房屋买回来,需要满足几个条件才行,不然法律法规对自己也是不利的,下面我来说一下。 第一,本村房屋买卖应当经过集体或者村民委员会同意。 在农村里虽然房屋是自己的,但是农民房的土地使用性质是集体使用权,是村里的。所以在本村农业户口的人员之间的买卖行为应当征得集体或者村民委员会同意。第二,在购买房屋时候,应当签订书面买卖合同,办理审批过户等手续。 农村里也是在购买房屋的时候,口头协议或者一纸协议是无效的,必须签订正规的书面买卖合同,并办理审批过户手续,而房屋买卖合同应由相关职能部门审批,并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续。还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。 如果村里房产证没有办理下来的话,可以通过村里作为公证人,把原有房屋人的名字给改过来,并予以公证,以便此后办理房产证的时候没有纠纷。所以通过上述来说,只有满足这两样条件,在本农村里购买房屋才是有效的,而且没有任何的纠纷。但是题主的情况和上面说的是不同的,在房屋没有过户的情况下,遇到房屋拆迁,而原来的房主又过来要一套房子,这对题主来说是很不利的。 虽然题主有道理,认为我买了房子,这房子就是我的了,但是来说这时候需要题主拿出证据才行,而不能“光有理而没有据”。 因此在这种情况下,就看题主和原来户主有没有签署购房协议了,而购房协议里面有没有一些附加条件等,加入有一些附加条件,比如有拆迁协议等,你可以和他打官司的。但是来说: 如果上面这些都没有的话,这对题主来说真是不利了,这时候题主尽量不能和他撕破脸皮,因为这样对题主很不利的,只能够降低要求和原来的房主进行商量,而这样做也是不得已的办法。毕竟现在的法律法规下,有理有据才是可行的。 如果你和卖房户没有签署购房协议,进一步明确相关利益,那你就麻烦了,就算卖房人明摆着讹诈你,你也得忍着。 如果签了买卖合同,就和他打官司,没签署任何书面协议,记住了,和他死缠烂打,降低条件,千万别闹翻了,否则还真是麻烦。 去年我们这里一个人买了养殖小区的一栋房子加园子,因为不是同村人过不了户,后来这栋房要拆迁,国家给补了140万,原户主要求平分房款,最后买房人只好找人商议,给了卖房人40万。 题主现在面临的事,按理说是相当不合理,但是有些事情合情不一定合理,合理不一定合法,你这个事就是这样的情况,卖房人就钻了法律的空子,让你吃了个哑巴亏。 董青岛供稿。 分情况为您讨论 (1)如果买卖双方是同村人 宅基地的使用权是可以在本村范围内进行流转的,房屋是宅基地使用权的体现,是可以在本村村民之间进行转让的。如果买卖双方是同村的村民,双方有买卖房屋的合同和房款支付的凭证等,可以就协议到法院起诉,要求对方完成房屋过户的义务,强制为您过户。这种情况下,解决了房屋的产权问题,那拆迁就此房的补偿跟他就没有关系了。 (2)如果买卖双方有一方为非本村人。 这种买卖是不违反法律强制性规定的,买卖合同是归于无效的。对于这个买卖的行为,双方均是有过错的,卖方明知不能卖而卖,买方明知不能买而买(买房子一定要有房本,要过户,这是基本常识)。基于这个没有过户的情况,卖方至少可以主张拆迁补偿的百分之三十、五十甚至是全部(这个是视案件的情况而确定的),买方因为不是这个村的村民拆迁安置资格也是不会享有的。 小产权房购房有赚的,但是血本无归的案子也是比比皆是的,还是建议您找做拆迁和做民事的律师,您这个问题可拆迁也可民事,把您的合同等材料给律师详细了解情况后给出最完美的解决方案。 这样的事情现实生活中还确实有,在法律节目中听到过不止一个案例。 有个人就像题主说的,买了邻居的房子,当时因为房子没有房产证。在农村,村民之间这种房屋交易很常见,买房之人也没太在意房子买了没有房产证,将来房子是不是就是自己的,买了就住着。 几年后,房子拆迁,原房主跑来要房子,说要原价买回自己的房子,还不像题主说的要一套房子。 这些见利忘义之人,真的是让人无语。房子已经卖给人家几年了,遇到拆迁了,却想原价买回房子获得拆迁款。 这种现象就像城里卖二手商品房一样。原房主卖掉房子,还没来得及过户,一夜之间房子涨价了,原房主觉得自己不划算,不是拖着不过户,就是让新房主加价。 假如说,新房主买了房子还没来得及过户,房子就降价了,那么原房主是否给新房主退钱呢。 既然把房子卖给了人家,房子就是人家的,拆迁跟你原房主有啥关系,你凭啥要来问新房主要房子。 假如说你卖给人家的房子一两年就住不成人了,你是否给人家补偿呢? 农村的房产,宅基地只有使用权,没有所有权,宅基地永远是集体的,只有上边所盖的房屋是自己的。有些家庭最后没有人了,宅基地上的房子也倒塌了,宅基地就会被集体收回。 当一个村民把房子卖给同村另一个村民的时候,房子就是新房主的,跟原房主没有任何关系。 土地确权后,农村房子才办房产证的,以前那有房产证。我家有个土地使用权证,那个证还是解放初期土改的时候给办的,是一张很大的纸上边写的,有当地政府的公章。 如果不幸遇到利欲熏心的人,你就是过户了,有房产证,他们也会闹腾你一阵子。 不属于对方的,不要心软,协调不行就走法律程序。 问题主要是三个字“购买了”,既然是买的,钱一旦付了出去,那一切权力就是自己的。卖主忽然看见卖了的东西,升值了,后悔了,眼红了,想来分一杯羹,这简直是一个无赖之徒,不要理他! 买卖公平自由,当初你我心甘情愿,并没有压力逼迫,一个愿打,一个愿挨,只要接受了对方的钱,也就是放弃了自己的权力,让别人转让去了,如今却要买方给一套房,显然不合情合理! 农村人买卖宅基地时,不是在市场买卖,一手交钱,一手交货,走了就算。要请凭中、执笔、证人、双方亲戚好友在场,先写契约。契约里要明文写上买卖双方为何目的买卖宅基地的原因,并且有“ 恐后无凭,立此字据为证。本人及后代子孙不得上前理论 ”等文字。虽然这是农村习俗,但是中国上千年的规矩,相当于法律效果。此后,按合同付清全款,大家在契约上压手印,买卖即成。 契约一式两份,卖家执一份,买家存一份,小心翼翼珍藏着,一代一代传下去。 而今,买的房屋要拆迁,可能会得到一笔不菲的价钱,或者超几倍的房屋,卖家以没有过户为借口,要求买方给一套房子,这合理不合理呢? 现行宅基地政策规定,宅基地所有权属于集体,农民只能拥有使用权,房子卖了,也就是拥有房子的权力,哪里还有什么过户不过户?既然有使用权,根据地随房走的规矩,一切权力在买方,卖家提出此异议,简直是无稽之谈,毫无法律依据。 如卖方要一意孤行,耍无赖,买方可拿出契约当面斥责,并求当初签字压手印的人出来作证,让他自我惭愧,放弃无理的要求。 合理性的判断因素是多方面的,不仅仅是法律层面 徐剑随笔,仅供参考

小产权房降价出售怎么办

房屋买卖合同无效之后,对方不腾退房屋怎么办?律师有什么办法 1、房屋买卖合同无效之后,对方不腾退房屋,可以申请法院强制执行;2、如果有能力而拒不执行的情况下,涉嫌拒不执行判决、裁定罪3、法律依据:《刑法》(1997修订)第三百一十三条 【拒不执行判决、裁定罪】对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行,情节严重的,处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金 房屋买卖合同无效卖方拒不退款怎么办 像这种情况下很难办的,只有走法治程序,个人观点仅供参考。 凡不符合法律规定的要件的合同,不能产生合同的法律效力,从而属于无效合同。所谓无效合同是相对于有效合同而言的,是指合同虽然成立,但因其违反法律、行政法规、社会公共利益,被确认为无效。可见,无效合同是已经成立的合同,是欠缺生效要件... 房屋买卖合同因无效要退房吗 商品房是特殊的商品,为了国家利益、社会公共利益,国家对房地产开发商开发、销售房屋给与严格的监督和管理。只有具备法定的手续、履行法定的程序,房地产开发商才能开发、销售房屋。开发商违反法律、法规规定出售房屋,房屋买卖合同属于无效合同。如“小产权房”买卖,即属于无效买卖合同。 《合同法》第54条规定,下列合同,当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销:①因重大误解订立的;②在订立合同时显失公平的;③ 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。当然房屋买卖合同是否撤销,由法院或者仲裁机构作出判决或裁决,不由当事人决定。 房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销,自始不具有法律约束力,所购房屋应退还给开发商,开发商应当退还购房人已交购房款。因开发商的过错导致合同无效或者被撤销,购房人可以请求返还已付购房款及利息,并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。 通过上述分析可见,开发商降价销售其开发的商品房,或者已购房屋贬值不是房屋买卖合同解除,即购房人要求退房的法定事由。除上述法定情形有权要求退房外,购房人欲要求开发商退房,必须经买卖双方当事人协商一致。如果出卖人不同意解除,购房人无权要求退房。购房人非因法定或者约定事由而解除房屋买卖合同,即要求开发商退房,实际上是一种违约行为。开发商同意退房的同时有权要求购房人承担违约责任,赔偿因退房而造成的各项经济损失。 房屋买卖合同无效怎么确定 您好,中国快律为您解答。需要通过法院确定,起诉处理。希望能帮助到您。 法院判决房屋买卖合同无效之后该怎么办? 1、如果对判决不服,可上诉;2、如果服判决,则双方见面,签订解除合同。3、如果协商不成,申请法院强制执行。 房屋买卖合同无效 后 能上诉吗 如对一审判决不服的,可以上诉。 一《民诉法》赋予了当事人上诉权: 第一百六十四条 当事人不服地方人民法院第一审判决的,有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。 当事人不服地方人民法院第一审裁定的,有权在裁定书送达之日起十日内向上一级人民法院提起上诉。 二《民诉法》对二审案件的处理方式: 第一百七十条 第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理: (一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。 法律判决房屋买卖合同无效是否判对方马上搬离此房屋 法院如果判决房屋买卖合同无效,则房屋要恢复至原来状态,即房屋由房屋所有权人享有,双方取得的财产予以清算返还。 房屋买卖合同无效该怎么执行 去向法院申请强制执行,及可。 哪些农村房屋买卖合同无效 (1)城镇居民购买;(2)法人或其他组织购买;(3)转让人未经集体组织批准;(4)向集体组织成员以外的人转让;(5)受让人已有住房,不符合宅基地分配条件。首先宅基地的所有权是集体,所以个人未经集体同意签订的买卖合同均是无效的