因为小产权房引发的诉讼屡见不鲜,究竟什么是小产权房?小产权房有哪些类型?小产权房能否转让呢?

小产权房置换商业

一、什么是小产权房?

小产权房是相对商品房而言。也就是说,具有房管局颁发的房产证和县政府颁发的国有土地使用权证的房屋是商品房,就是大产权房。虽然没有国有土地使用权证但有房管局颁发的房产证,而且是建造在国有土地上的房屋比如说房改房、集资房也是大产权房。大产权房依据《物权法》,可以自由流通,具有完全的物权。

二、小产权房的类型

小产权房的建造分三种:

1、在宅基地上建成的房子,只属于该农村的集体经济组织成员居住,非集体经济组织成员根本不能够购买;

2、在集体建设土地上建造的房屋,虽然其建造土地是合法审批的,但建造成居住房屋则是违法的,主要表现为某些集体经济组织为谋利,将用于乡镇企业和工业等建设用地私自建造成公寓性质出售或出租谋利;

3、擅自占用农用、非建设用地违法建设。这种类型的小产权房,不但土地使用违法,建造施工也违法,是严重的违章建筑。

通过以上分析,我们可以知道:小产权房分两种类型:一种是合法的农村房,只是依据“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”之法律规定,销售行为属于违法,城镇居民购买属于无效的法律民事行为。二是违章建筑,取得土地和建造本身就是违法行为,如果购买该类小产权房,那么 风险是巨大的。

依据《土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体 经济组织所有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见,乡产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说乡产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部是可以转让、置换。

小产权商业房40年之后怎么办

对于“小产权房40年到期怎么办”这个问题,提供以下建议供参考:(1)40年产权房,很多格局是一梯好几十户,这样的话,居住密度相对较高,居住氛围和品质就下降了。40年产权房因为公摊大,使用率会较70年产权房低。(2)40年产权商用住宅在生活费用、买房税费、二次交易费、贷款以及付款方式上通常会有所差别,购房者在出手之前务必打听清楚。一般来讲,这类物业,业主需支付的水、电等费用较之民用标准要高出许多。但开发商大都在前期开发中采取了相应的补救措施,与政府协商,承诺日后能按照民用水电标准收取,但具体怎么交法,业主们还需等到交了房才能真正知道;而且此类物业一般不能 申请公积金贷款 ,在贷款期限上也会受到一定的限制。(3)40年产权房存在办不到产权的风险。购买前,购房者应首先确定楼盘的合法性,看它是否具备基本的《土地证》、《规划许可证》、《工程许可证》、《 施工许可证 》、《销售许可证》五证。(4) 土地使用年限 到期后,业主具有有限续约权,继续缴纳 土地出让金 享受使用权;

商业用地的小产权房能买吗

商业公寓不是小产权房,商业公寓也是大产权房,区分大小产权的是建筑所处的土地是否是由官方出让的土地,只要商业公寓用的商业土地是由当地政府出让的,那么这块土地上的所有房产都算是大产权房,只不过商业土地是40年产权有别于一般住宅的70年产权。而小产权房屋则是指在集体用地上所建造的房屋。

公寓和住宅的区别

1、产权年限不同

房屋的使用时间是没有限制的,但土地产权的使用是有年限的。一般来讲,土地使用年限会分为40年、50年和70年,商业用地为40年,住宅用地为70年。

2、水电收费标准不同

住宅属于民用住房,水电费按照民用水电的标准来收取;而商业公寓属于商用住房,水电费都是按照商业用水、用电的标准来收取的。长远来看,住宅的水电费支出会比商业公寓的支出节省一半。

3、解决户口规定不同

商业公寓是在商业用地上建起来的项目,是商业性质,因而不能解决户口问题。如果是住宅的话,根据不同地区的不同要求,只要满足一定的条件,购房者是可以解决户口问题的。

4、居住舒适度不同

一般住宅为两梯三户或者四户,人员较少,不会对出行造成困扰,私密性也比较好;而商业公寓通常为两梯十户,甚至更多,人员不仅多而且杂乱,安全性和私密性都无法得到很好地保障。

5、利率和首付不同

如果打算贷款购买商业公寓,则需要按照商业住房的规定办理,首套房首付比例一般不低于40%,贷款利率相对也会高一些。若是贷款购买住宅,首付比例通常不低于35%,但根据地区的差异,首付比例也会有所不同。

6、采光条件不同

有些商业公寓的卫生间和厨房都没有窗户,而且阳台也是内阳台,采光条件并不是很好。而根据《住宅建筑设计规范》的规定,住宅必须满足日照、采光等相关条件,因此现今的住宅大多都是明厨明卫,采光条件会比商业公寓好很多。